律師說(shuō)法 | 疫情之下，開(kāi)發(fā)商工程風(fēng)控要點(diǎn)提示
★工期順延篇
提示1：在與承包人就工期順延問(wèn)題展開(kāi)協(xié)商前，先對(duì)逾期交房問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估
工期是建設(shè)工程合同的核心條款之一，很多建設(shè)工程合同都對(duì)逾期完工約定了嚴(yán)厲的違約責(zé)任。工期問(wèn)題的重要性不在于建設(shè)工程合同本身，而在于其會(huì)在合同外部使開(kāi)發(fā)商對(duì)小業(yè)主發(fā)生逾期交房，進(jìn)而引發(fā)違約責(zé)任、業(yè)主解約、群體性維權(quán)等一系列后果，使開(kāi)發(fā)商增加大量人力、物力、金錢(qián)成本。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將交房問(wèn)題作為考慮問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)，工期順延問(wèn)題亦是如此。開(kāi)發(fā)商在與承包人就工期順延問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商前，應(yīng)先對(duì)逾期交房問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：
（1）公司當(dāng)前的資金承受能力；
（2）距離原定交房日期的天數(shù)；
（3）業(yè)主戶(hù)數(shù)；
（4）逾期交房一天所產(chǎn)生的違約責(zé)任；
（5）業(yè)主可能采取的維權(quán)措施；
（6）可供援引的抗辯理由。
經(jīng)過(guò)上述評(píng)估后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該得出一個(gè)可以接受的工期順延天數(shù)，在與承包人就工期順延問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商時(shí)就以該天數(shù)作為談判底線。
提示2：合同中就工期順延問(wèn)題訂有逾期失權(quán)條款的，充分運(yùn)用該條款與承包人進(jìn)行談判
顧名思義，逾期失權(quán)就是指未在合同約定期限內(nèi)主張即失去主張之權(quán)利，在建設(shè)工程合同中一般表述為“超過(guò)一定期限承包人未予主張的，視為放棄權(quán)利”。此類(lèi)條款最常出現(xiàn)于索賠程序中，為避免工期、造價(jià)長(zhǎng)期處于不確定的狀態(tài)，一些建設(shè)工程合同在工期順延、造價(jià)調(diào)整的問(wèn)題上也引入了逾期失權(quán)條款，約定承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延或造價(jià)調(diào)整請(qǐng)求的，視為放棄權(quán)利，按原約定執(zhí)行。
關(guān)于逾期失權(quán)條款是否真的能發(fā)生實(shí)體失權(quán)效力的問(wèn)題確實(shí)曾存在一些爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，逾期失權(quán)條款并不會(huì)真正發(fā)生實(shí)體失權(quán)的效力，而只會(huì)使承包人不能在當(dāng)前程序中實(shí)現(xiàn)主張。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ烦雠_(tái)后，已對(duì)這一條款的法律效果作出定性，解釋第六條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人約定承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不順延的，按照約定處理，但發(fā)包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外。”雖然該款規(guī)定僅針對(duì)工期，但其實(shí)質(zhì)是認(rèn)可逾期失權(quán)條款具有實(shí)體失權(quán)的效力，據(jù)此可推廣至所有逾期失權(quán)條款。
建議發(fā)包人對(duì)合同的工期部分是否訂有逾期失權(quán)條款進(jìn)行排查，如存在且承包人已過(guò)主張期限的，則可拒絕承包人順延工期的請(qǐng)求。但需進(jìn)一步考慮的是，采取這種做法雖然維持了工期的穩(wěn)定，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不允許順延工期可能會(huì)迫使承包人不合理趕工，進(jìn)而導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題。從這個(gè)角度考慮，一味地要求承包人按原約定完工并不是妥善的處理方法。出于這一判斷，若經(jīng)評(píng)估認(rèn)為承包人確實(shí)難以按期完工的，發(fā)包人可考慮允許承包人順延工期，但可以“逾期失權(quán)”條款的運(yùn)用向承包人施壓，敦促其在保證質(zhì)量的前提下盡可能的縮短順延期限。
提示3：逾期失權(quán)條款與不可抗力的銜接問(wèn)題
承包人能夠舉證證明受疫情影響無(wú)法在合同約定期限內(nèi)主張工期順延的，不發(fā)生逾期失權(quán)效力，仍可按不可抗力主張順延工期，這種情形屬于逾期失權(quán)條款效力的除外情況。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诹鶙l第二款一方面確認(rèn)了逾期失權(quán)條款確實(shí)能發(fā)生實(shí)體失權(quán)的效力，另一方面也規(guī)定“承包人提出合理抗辯的除外”。舉例來(lái)說(shuō)，雖然合同約定承包人需在一定期限內(nèi)同時(shí)提交順延請(qǐng)求及證明材料，否則視為不順延工期，但如果承包人能夠證明在約定期限內(nèi)因疫情防控措施根本無(wú)法收集證據(jù)，無(wú)法對(duì)工期順延進(jìn)行舉證的，則不會(huì)失去主張工期順延的權(quán)利，雖然不能依據(jù)合同約定的程序主張，但仍有權(quán)依據(jù)不可抗力主張。
提示4：區(qū)分線路進(jìn)行簽證
承包人要求順延工期的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)要求其對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行舉證：第一，存在導(dǎo)致工期延誤的事由；第二，承包人對(duì)該事由的出現(xiàn)不存在過(guò)錯(cuò)；第三，該事由導(dǎo)致了法律意義上的工期延誤；第四，該事由導(dǎo)致延誤的天數(shù)。上述事項(xiàng)中應(yīng)尤為注意第三項(xiàng)的內(nèi)容，建設(shè)工程中有各種各樣的線路，這些線路中，有些線路發(fā)生延誤由承包人自行調(diào)整進(jìn)度即可，而有些線路延誤則會(huì)觸發(fā)逾期完工違約責(zé)任的問(wèn)題，對(duì)發(fā)承包雙方的權(quán)利義務(wù)造成影響，需經(jīng)發(fā)包人同意方能予以順延，所謂法律意義上的工期延誤就是指這種線路的延誤。發(fā)包人在作出工期順延簽證時(shí)應(yīng)注意區(qū)分線路，如果承包人請(qǐng)求順延的線路僅是報(bào)告性的，不會(huì)觸發(fā)雙方權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)，則發(fā)包人在簽證時(shí)就應(yīng)注明承包人不得依該簽證主張免除逾期完工的責(zé)任。
發(fā)包人還需留意的是，一些地方政府已經(jīng)出臺(tái)了工期順延的相關(guān)規(guī)定。例如，湖南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳就發(fā)布了《關(guān)于新冠肺炎疫情防控期間建設(shè)工程計(jì)價(jià)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（湘建價(jià)函[2020]7號(hào)），其中第一項(xiàng)規(guī)定,疫情防控期間未復(fù)工的項(xiàng)目，順延工期計(jì)算從2020年1月23日起（湖南省決定啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)）至解除之日止；疫情防控期間復(fù)工的項(xiàng)目，由雙方友好協(xié)商順延工期。如當(dāng)?shù)卣殉雠_(tái)工期順延相關(guān)規(guī)定的，發(fā)包人需遵照?qǐng)?zhí)行。
★造價(jià)調(diào)整篇
提示1：對(duì)造價(jià)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，切勿遺漏防護(hù)費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題
發(fā)包人在與承包人就造價(jià)進(jìn)行協(xié)商時(shí)，首要任務(wù)就是確定人材機(jī)價(jià)格的調(diào)整方案。發(fā)包人需注意的是，疫情對(duì)人材機(jī)價(jià)格的影響不是只有上漲，待疫情消退價(jià)格仍有可能回落。在確定造價(jià)調(diào)整方案時(shí)，建議發(fā)包人訂立彈性條款，主動(dòng)關(guān)注價(jià)格的漲落情況，在回落時(shí)及時(shí)下調(diào)價(jià)格。
除人材機(jī)價(jià)格外，造價(jià)調(diào)整方案還需要確定防護(hù)費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題。鄰近復(fù)工之際，多省市均出臺(tái)文件要求企業(yè)復(fù)工必須配備防護(hù)措施。如成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市衛(wèi)生健康委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好成都市建設(shè)工程項(xiàng)目新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（成住建發(fā)[2020]33號(hào)）就明確要求，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)儲(chǔ)備不少于一周用量的口罩、測(cè)溫計(jì)、消毒液等防疫物品。發(fā)包人在與承包人商定調(diào)價(jià)方案時(shí)，切勿遺漏防護(hù)費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題，包括購(gòu)買(mǎi)主體、購(gòu)入物品的種類(lèi)、數(shù)量、雙方承擔(dān)比例（可約定購(gòu)入單價(jià)超過(guò)一定上限的，超出部分發(fā)包人不予分擔(dān)）、結(jié)算時(shí)間等。
需特別提醒發(fā)包人防范的一種情況是——因企業(yè)防護(hù)不力造成員工隔離。發(fā)生這種情況時(shí)，不僅出現(xiàn)病兆的員工需要隔離，與之進(jìn)行了接觸的員工也需要隔離，這勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一筆高昂的隔離費(fèi)用。如疑似員工日后確診感染新冠肺炎，則其產(chǎn)生的費(fèi)用就可按工傷程序進(jìn)行處理，但其他員工的隔離費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)現(xiàn)在尚無(wú)明確規(guī)定。因企業(yè)對(duì)防護(hù)存在過(guò)錯(cuò)，因此不排除政府要求企業(yè)全額承擔(dān)隔離費(fèi)用。即使政府不要求企業(yè)承擔(dān)，多人隔離也會(huì)使建設(shè)工程合同的履行再一次陷入停滯當(dāng)中，進(jìn)一步造成工程延誤。發(fā)包人應(yīng)對(duì)這種情形提前制定處置方案，在與承包人確定調(diào)價(jià)方案時(shí)就對(duì)這種情形的責(zé)任承擔(dān)作出約定，包括隔離費(fèi)用的承擔(dān)、工期延誤的違約責(zé)任、發(fā)生這種情形時(shí)的替代措施等，以敦促承包人嚴(yán)格執(zhí)行防護(hù)措施。
提示2：總價(jià)包干合同的造價(jià)調(diào)整問(wèn)題
合同的計(jì)價(jià)方式為總價(jià)包干，是否應(yīng)同意調(diào)價(jià)并分擔(dān)防護(hù)費(fèi)用？就調(diào)價(jià)問(wèn)題而言，如合同約定無(wú)論價(jià)格如何漲落均不予調(diào)價(jià)的，承包人此時(shí)主張調(diào)價(jià)需援引情勢(shì)變更制度。情勢(shì)變更制度規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”根據(jù)該規(guī)定，承包人依據(jù)情勢(shì)變更主張調(diào)價(jià)的，需舉證證明繼續(xù)履行合同明顯不公或不能實(shí)現(xiàn)合同目的。并且，情勢(shì)變更不能由當(dāng)事人自行主張，只能提交法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁量。由此可以看出，適用情勢(shì)變更制度的條件是比較嚴(yán)苛的，我國(guó)司法實(shí)踐對(duì)情勢(shì)變更也一直采取審慎的態(tài)度。但是，與工期調(diào)整的考慮一樣，如果人材機(jī)價(jià)格的上漲幅度確實(shí)過(guò)高，咬死造價(jià)亦可能導(dǎo)致承包人降低工程質(zhì)量。發(fā)包人可在對(duì)自身及承包人的資金承受能力進(jìn)行評(píng)估后，決定是否同意調(diào)整造價(jià)。
就防護(hù)費(fèi)用而言，按照公平原則這部分費(fèi)用應(yīng)由發(fā)承包雙方共同承擔(dān)。即使合同中訂有類(lèi)似“其他一切費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)”的條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該條款不適用于防護(hù)費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)可另行協(xié)商確定。從承包人的報(bào)價(jià)組成來(lái)看，該部分費(fèi)用完全系由本次疫情引起，并非通常情況下建設(shè)工程所需產(chǎn)生的措施費(fèi)用，合同中的工程價(jià)款條款中并未包含這部分費(fèi)用；從承包人的預(yù)見(jiàn)能力來(lái)看，本次疫情構(gòu)成不可抗力，屬不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情形，承包人在報(bào)價(jià)時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)這部分費(fèi)用的發(fā)生，自然在報(bào)價(jià)時(shí)未包含此項(xiàng)費(fèi)用。綜合以上兩點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為“自行承擔(dān)”條款不適用于防護(hù)費(fèi)用，這部分費(fèi)用應(yīng)按不可抗力的損失處理，由發(fā)承包雙方共同承擔(dān)。發(fā)包人不必認(rèn)為分擔(dān)這部分費(fèi)用就是“吃虧”。防護(hù)物品的單價(jià)雖然不高，但其一次性的特點(diǎn)決定了這部分費(fèi)用也非小數(shù)目。如果將此項(xiàng)費(fèi)用完全交由承包人承擔(dān)，則可能會(huì)引起防護(hù)不力造成人員隔離的情形。即使隔離費(fèi)用也約定由承包人承擔(dān)，發(fā)包人還是要承受工程建設(shè)再一次陷入停滯的后果，損失更為嚴(yán)重。
提示3：承包人因人材機(jī)價(jià)格上漲導(dǎo)致虧損的，不屬于不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形
承包人簽訂建設(shè)工程合同的目的是獲得工程價(jià)款。人材機(jī)價(jià)格上漲屬合同外部因素，從合同內(nèi)部來(lái)觀察，發(fā)包人支付工程價(jià)款的義務(wù)并不會(huì)因疫情而獲得減免，承包人的合同目的并未受到影響，不能依據(jù)不可抗力主張解除合同。承包人之所以會(huì)發(fā)生虧損，是因?yàn)橐咔槭沟猛獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了重大變化，承包人訂立合同時(shí)的報(bào)價(jià)判斷已不能適用，這種情形更符合情勢(shì)變更的規(guī)定，承包人應(yīng)援引情勢(shì)變更制度請(qǐng)求調(diào)整造價(jià)，而不能援引不可抗力要求解除合同。
★停工損失篇
因不可抗力造成停工損失的，如何分擔(dān)損失可由發(fā)承包雙方自行約定；合同沒(méi)有約定的，可以參照各版《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》、FIDIC施工合同中的約定。如根據(jù)合同約定或雙方協(xié)商結(jié)果發(fā)包人需承擔(dān)一部分損失的，提請(qǐng)發(fā)包人注意以下兩點(diǎn)：
提示1：承包人未采取措施避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人承擔(dān)擴(kuò)大部分的損失
《中華人民共和國(guó)合同法》雖未明確規(guī)定發(fā)生不可抗力時(shí)當(dāng)事人負(fù)有避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，但多版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》及FIDIC施工合同均約定了這一義務(wù)，這也是公平、誠(chéng)信原則的應(yīng)有之義。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為避免損失擴(kuò)大是當(dāng)事人的法定義務(wù)，即使建設(shè)工程合同中未明確約定雙方仍負(fù)有這一義務(wù)，未予履行的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)擴(kuò)大部分的損失。
發(fā)包人可以從下幾個(gè)方面判斷承包人是否履行了避免損失擴(kuò)大的義務(wù)：
（1）政府對(duì)復(fù)工條件有規(guī)定的，是否積極準(zhǔn)備以盡早滿足條件；
（2）是否積極召集人員復(fù)工。承包人應(yīng)至少對(duì)人員的復(fù)工情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括健康狀況、能否復(fù)工、不能復(fù)工的原因、預(yù)計(jì)復(fù)工時(shí)間、替代措施等；
（3）材料設(shè)備發(fā)生損壞的，對(duì)此是否存在過(guò)錯(cuò)；
（4）對(duì)于租賃的設(shè)施設(shè)備，是否就減免租金事宜積極與出租方溝通。
停工狀態(tài)下設(shè)施設(shè)備必然無(wú)法使用，租賃合同目的的實(shí)現(xiàn)已受到影響，承包人完全有理由依據(jù)不可抗力要求出租方減免租金。若承包人未就此事項(xiàng)與出租方溝通，發(fā)包人可要求承包人自行承擔(dān)租金損失。
提示2：與承包人一同就停工損失進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，注重保留相應(yīng)證據(jù)
建議發(fā)包人與承包人一同就停工損失進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，特別是在預(yù)估停工損失較大的情況下。發(fā)包人在就停工損失作出簽證后，仍應(yīng)注重保留承包人提交的證據(jù)，以及自行收集的證據(jù)。這樣做是為了在簽證所載事實(shí)情況與客觀事實(shí)不符時(shí)，能利用證據(jù)予以推翻。這個(gè)問(wèn)題與簽證的法律屬性有關(guān)，發(fā)包人可作簡(jiǎn)單了解。
簽證的法律屬性同樣存在爭(zhēng)議，一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽證的性質(zhì)是補(bǔ)充協(xié)議，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是證據(jù)。這兩種觀點(diǎn)都是片面的，簽證的法律性質(zhì)并不是一個(gè)非此即彼的問(wèn)題，需根據(jù)簽證的內(nèi)容具體判斷。對(duì)于簽認(rèn)事實(shí)的部分，應(yīng)視之為證據(jù)。如果實(shí)際情況是A而簽的是B，由于事實(shí)不會(huì)因簽證而改變，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為僅用證據(jù)就可以推翻該條款，無(wú)須通過(guò)合同法的路徑來(lái)否認(rèn)其效力；對(duì)于創(chuàng)造、變更、消滅法律關(guān)系的部分，則應(yīng)視為補(bǔ)充協(xié)議，屬于合同法的調(diào)整領(lǐng)域，否認(rèn)其效力需依據(jù)合同撤銷(xiāo)、無(wú)效等法律制度進(jìn)行。
基于對(duì)簽證法律屬性的理解，建議發(fā)包人在盤(pán)點(diǎn)停工損失時(shí)，采用文字、照片、影像等方式盡可能地對(duì)事實(shí)情況進(jìn)行記錄，并妥善整理、保存，以便在簽證記載內(nèi)容出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)能運(yùn)用證據(jù)予以推翻。
★己方違約篇
提示1：依約履行工程款支付義務(wù)，否則構(gòu)成違約
工程款支付義務(wù)是發(fā)包人最主要的義務(wù)，發(fā)包人違反支付義務(wù)的構(gòu)成根本違約。工程款支付義務(wù)屬貨幣支付義務(wù)，司法判例普遍認(rèn)為貨幣支付義務(wù)一般不會(huì)受到不可抗力的影響，如(2005)穗中法民二終字第1150號(hào)判決就明確表示“不論是‘非典’、禽流感疫情還是市政施工，可能影響的只是宏觀的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)本案借款合同的履行并不產(chǎn)生任何直接、必然的影響，故不應(yīng)認(rèn)定為是導(dǎo)致三上訴人違約的原因，因此，三上訴人以不可抗力為由上訴主張減免民事責(zé)任，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條的規(guī)定，本院不予支持。”據(jù)此，發(fā)包人不能援引不可抗力要求減免工程款支付義務(wù)。
當(dāng)然，發(fā)包人享有后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。承包人完成的工程量未達(dá)到支付節(jié)點(diǎn)的，發(fā)包人可以行使后履行抗辯權(quán)拒付工程進(jìn)度款。承包人經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化或有其他喪失履約能力情形的，發(fā)包人也可以援引不安抗辯權(quán)拒付進(jìn)度款。例如，疫情影響下一些實(shí)力不足的承包人可能會(huì)難以繼續(xù)履行合同，非法轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠中的實(shí)際施工人尤為可能出現(xiàn)這種情形。為了提前對(duì)這類(lèi)承包人作出預(yù)警，就需要發(fā)包人主動(dòng)與承包人取得溝通，對(duì)其合同履行障礙程度進(jìn)行摸底。當(dāng)承包人呈現(xiàn)出難以為繼的征兆時(shí)，發(fā)包人就可以援引不安抗辯權(quán)拒付工程進(jìn)度款，以防承包人卷錢(qián)跑路。
提示2：逾期交房問(wèn)題的應(yīng)對(duì)步驟
雖然逾期交房問(wèn)題已超出建設(shè)工程合同的內(nèi)容，但正如上文所言，開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)工程合同履約風(fēng)險(xiǎn)采取何種應(yīng)對(duì)措施，均應(yīng)以交房問(wèn)題為基點(diǎn)進(jìn)行考量。從這個(gè)角度來(lái)看，逾期交房問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施并未超出本文的討論范圍。下文梳理了逾期交房問(wèn)題的應(yīng)對(duì)步驟，供開(kāi)發(fā)商參考：
第一步，在保證質(zhì)量的前提下，盡快與承包人確定趕工方案，以預(yù)估逾期交房的天數(shù)。這一步是處理逾期交房問(wèn)題的關(guān)鍵。趕工方案必須兼顧質(zhì)量，否則將埋下質(zhì)量問(wèn)題隱患。在本就逾期交房的情況下，再發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題必將引起小業(yè)主極大的不滿，從而進(jìn)一步引發(fā)剛性維權(quán)事件。此外，趕工計(jì)劃還需要根據(jù)信息收集的情況不斷進(jìn)行完善。受疫情影響當(dāng)前很多信息尚不確定，如何鋪排工作尚不明朗，這就需要發(fā)包人積極收集信息，根據(jù)新獲得信息不斷完善趕工方案，如此才能盡可能準(zhǔn)確地預(yù)估逾期天數(shù)。逾期天數(shù)預(yù)估出現(xiàn)較大偏差的，再一次逾期交房將很難得到小業(yè)主的理解，很可能會(huì)刺激小業(yè)主追究逾期交房的違約責(zé)任。
第二步，在預(yù)估的逾期天數(shù)上適當(dāng)增加供靈活調(diào)節(jié)的天數(shù)，以該天數(shù)為準(zhǔn)向小業(yè)主發(fā)出逾期交房的通知。增加的天數(shù)應(yīng)符合實(shí)際，不宜過(guò)長(zhǎng)。本次疫情的范圍是全國(guó)性的，對(duì)于疫情何時(shí)消退、防控措施何時(shí)解除、市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)正常等情況小業(yè)主也是有認(rèn)識(shí)的。如果逾期交房的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，過(guò)分偏離實(shí)際，則勢(shì)必會(huì)引起小業(yè)主的疑問(wèn)，從而無(wú)法取得其認(rèn)可。對(duì)于通知方式的問(wèn)題，雖然根據(jù)法律規(guī)定，援引不可抗力免責(zé)需履行說(shuō)明情況、提供證明材料的義務(wù)，但面對(duì)數(shù)量眾多的小業(yè)主，將證明材料附后的做法必定是不可行的，只能以小業(yè)主有要求時(shí)再向其說(shuō)明的方式進(jìn)行，因此開(kāi)發(fā)商務(wù)必要做好證據(jù)收集工作，以便日后應(yīng)對(duì)小業(yè)主的質(zhì)詢(xún)及訴訟。發(fā)出通知后，開(kāi)發(fā)商還可以定期向小業(yè)主匯報(bào)施工進(jìn)展，以盡可能地安撫小業(yè)主的情緒，同時(shí)體現(xiàn)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。
除小業(yè)主外，開(kāi)發(fā)商還需要向簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶(hù)發(fā)出通知。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般約定了正式簽訂合同、繳納房款、辦理按揭的時(shí)間，受疫情影響上述工作也需延后，因此開(kāi)發(fā)商還需要對(duì)這類(lèi)客戶(hù)發(fā)出通知，說(shuō)明延后安排。建議開(kāi)發(fā)商盡快發(fā)出這類(lèi)通知，以體現(xiàn)希望成交的意愿。
第三步，修改尚未簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)及房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于尚未簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)受疫情影響的實(shí)際情況進(jìn)行修改，除對(duì)上述交房時(shí)間、正式簽訂合同的時(shí)間進(jìn)行修改外，還可以靈活增加免責(zé)條款，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的變化。
提示3：逾期交房問(wèn)題的證據(jù)收集
在逾期交房的問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。工程信息完全由開(kāi)發(fā)商掌握，除非開(kāi)發(fā)商主張順延交房的天數(shù)明顯偏離實(shí)際，否則小業(yè)主很難證明該天數(shù)是不合理的。但是，這并不代表小業(yè)主不會(huì)追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，當(dāng)發(fā)生房?jī)r(jià)下跌、新樓盤(pán)推出、延期交房導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的等情況時(shí)，小業(yè)主仍有可能借逾期交房向開(kāi)發(fā)商發(fā)難，要求獲得賠償或解除合同。為此，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)做好證據(jù)收集工作，這既是為了應(yīng)對(duì)小業(yè)主日后可能提出的質(zhì)詢(xún)或訴訟，也是為了展示對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)的態(tài)度。
對(duì)于順延交房的問(wèn)題，圍繞“具體應(yīng)順延的天數(shù)”收集證據(jù)將很難完成舉證，應(yīng)將證據(jù)收集思路轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙巡扇”匾胧┍M量縮短工期，不存在拖延之情形”。為此，開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面收集證據(jù)：
（1）政府不允許復(fù)工的指令；
（2）承包人提出的工期順延申請(qǐng)及證明材料；
（3）供材單位供應(yīng)鏈斷裂的證據(jù)；
（4）制定的趕工計(jì)劃；
（5）簽署的簽證、會(huì)議紀(jì)要、補(bǔ)充協(xié)議；
（6）施工日志；
（7）其他可供證明不存在拖延之情形的證據(jù)。