隨著10月底大限將至，地方政府正在加快推進(jìn)棚戶改造，并努力提高貨幣化安置的比例。近期，多家券商預(yù)測(cè)今年全國棚改貨幣化比例將達(dá)到60%，有望消化商品房庫存3億平方米。

??住建部近日發(fā)布消息稱，2017年1~7月，全國棚戶區(qū)改造已開工470萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的78%，完成投資1.17億元。不過，官方并未透露前七個(gè)月地方棚改中貨幣化安置的具體比例。

??一些地方貨幣化比例超七成

??按照原先計(jì)劃，2017年全國計(jì)劃新開工棚戶區(qū)改造600萬套。近幾年，各地一般要求10月底要完成當(dāng)年棚改新開工任務(wù)指標(biāo)。

??中國進(jìn)行大規(guī)模的棚戶區(qū)改造已經(jīng)歷時(shí)數(shù)年。在2015年~2017年三年完成棚改1800萬套的基礎(chǔ)上，今年5月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又決定，2018年~2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

??官方數(shù)據(jù)顯示，我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

??截至目前，已經(jīng)有一些省份棚改貨幣化安置的比例超過了七成。多家研究機(jī)構(gòu)也發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2017年的棚改貨幣化安置比例會(huì)達(dá)到60%。

??湖南省住建廳的數(shù)據(jù)顯示，2017年，國家下達(dá)給湖南省的各類棚戶區(qū)改造任務(wù)是40萬套，今年1~6月，湖南省各類棚戶區(qū)改造開工建設(shè)263584套，為年度開工建設(shè)計(jì)劃的64%。其中，貨幣安置227490戶，貨幣化安置率為86.3%。

??截至今年6月底，陜西省棚戶區(qū)改造新開工16.65萬套，占年度任務(wù)的73.42%。其中，棚改貨幣化安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%。

??吉林省住建廳廳長孫眾志5月在吉林省棚戶區(qū)改造推進(jìn)會(huì)上也表示，2016年，吉林全省棚改貨幣化安置完成7.14萬套，占開工量的53.7%，超額完成目標(biāo)任務(wù)，比2015年提高22個(gè)百分點(diǎn)。今年，吉林省要結(jié)合實(shí)際推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，全省貨幣化安置比例力爭達(dá)到55%以上。

??而寧夏回族自治區(qū)政府此前確定的全區(qū)2017年度保障性安居工程計(jì)劃任務(wù)，計(jì)劃改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房5.3423萬套，將在2016年實(shí)現(xiàn)棚改貨幣化安置50%目標(biāo)基礎(chǔ)上達(dá)到70%，有條件的市縣區(qū)力爭達(dá)到100%。

??民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)8月14日發(fā)布的《棚改對(duì)地產(chǎn)銷售和投資的量化分析》報(bào)告認(rèn)為，2014~2016年全國棚改的貨幣化安置比例分別為9%、29.9%和48.5%，預(yù)期2017年有望達(dá)到60%。2017年部分地區(qū)提出要將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房。

??該報(bào)告認(rèn)為，棚改貨幣化安置能有效促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，滿足不同人群的購房需求，并縮短安置周期。

??可消化庫存3億平方米

??據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國棚改開工606萬套，其中貨幣化安置比例為48.5%，去化商品房庫存2.5億平米。由此推算，棚戶區(qū)改造中貨幣化安置的套均面積為85平方米(25000/606=85)。

??以此為標(biāo)準(zhǔn)，則2014～2016年，通過棚改貨幣化安置分別去化商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米(棚改新開工套數(shù)*貨幣化安置比例*85=庫存去化面積)，分別占當(dāng)年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。

??對(duì)于2017年，民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)測(cè)算了不同貨幣化安置比例和房地產(chǎn)銷售增長率下的庫存去化情況。當(dāng)貨幣化比例分別為50%、60%和70%時(shí)，分別去化庫存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米。

??興業(yè)證券宏觀團(tuán)隊(duì)8月23日發(fā)布《地產(chǎn)：棚改的力量能延續(xù)多久?》報(bào)告稱，政策性銀行是棚改的主要資金來源方(占比80%)，而從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，棚改的貨幣化安置比例，與政策性銀行投放的貨幣化安置貸款占全部棚改貸款比重的走勢(shì)高度一致(后者略高于前者)。

??“基于這一規(guī)律，同時(shí)結(jié)合各個(gè)省市的實(shí)際要求，我們預(yù)計(jì)2017年棚改的貨幣化安置比例在60%左右。”上述報(bào)告稱。

??長江證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)發(fā)布的《棚改貨幣化安置，對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持效應(yīng)》報(bào)告稱，2017年，多個(gè)省份上調(diào)棚改貨幣化安置比例目標(biāo)，其中8個(gè)省份的目標(biāo)超出60%，個(gè)別省份甚至超過70%。考慮到實(shí)際中往往超額完成，或拉動(dòng)全國貨幣化安置比例至60%、安置規(guī)模達(dá)360萬套。從2017年上半年實(shí)際完成情況來看，多個(gè)城市目標(biāo)完成率超出一半，比如，西安市棚改任務(wù)完成率為77.5%，遠(yuǎn)超一半，其中貨幣化安置比例70.5%、遠(yuǎn)超2015的40%和2016年的51%。

??“中性情境下，假設(shè)2017年棚改新開工600萬套，棚改貨幣化安置比例60%，消化商品房庫存面積約3.1億平方米，拉動(dòng)全國商品房銷售面積增速3.6個(gè)百分點(diǎn)。”長江證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)報(bào)告稱。

??瑞銀集團(tuán)中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日撰文稱，雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模，但它有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低房地產(chǎn)庫存，進(jìn)而提振市場(chǎng)情緒、支撐房價(jià)，最終支持整體房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模。