房地產(chǎn)歷來(lái)都是每年兩會(huì)的熱點(diǎn)話題。作為備受關(guān)注的民生領(lǐng)域之一，樓市將在2021年發(fā)生怎樣的變化牽動(dòng)著人心。
 
今年的全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，過(guò)去一年，我國(guó)交出了一份人民滿意、世界矚目、可以載入史冊(cè)的答卷。

報(bào)告中，大城市住房問(wèn)題、長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)范、共有產(chǎn)權(quán)房、新市民及青年人的住房困難等住房問(wèn)題均被提及。報(bào)告提出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
 
01
“房住不炒” 仍是總基調(diào)
 
事實(shí)上，“房住不炒”已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控的總基調(diào)。
 
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。如今已邁入提出“房住不炒”定位的第5個(gè)年頭，久久為功、積極穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，勢(shì)在必行。
 
從地方層面來(lái)看，“房住不炒”仍是最重要的關(guān)鍵詞。各地政府從調(diào)控端、金融端以及土地端出擊，靈活打出政策組合拳，傳遞了明確的政策信號(hào)。今年年初以來(lái)，部分熱門(mén)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象，各地主管部門(mén)迅速跟進(jìn)。
 
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在浙江省杭州市、江蘇省無(wú)錫市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況時(shí)表示，城市政府要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，確保黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署落到實(shí)處。
 
自今年1月下旬起，倪虹就趕赴上海、深圳、杭州、無(wú)錫等地調(diào)研督導(dǎo)樓市情況。隨即，上海、深圳、杭州等重點(diǎn)城市接連出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，再次突出“房住不炒”主線。從熱點(diǎn)一、二線城市嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，到上海、杭州將法拍房納入限購(gòu)范圍，全面圍追堵截投機(jī)炒房行為，所有調(diào)控政策均圍繞“房住不炒”落地。
 
3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出對(duì)法拍房限購(gòu)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等要求。
 
同日，上海出臺(tái)新年首個(gè)樓市新政。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
 
《通知》明確，實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，《通知》提出，強(qiáng)化商品住房交易管理，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房。
 
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，2020年以來(lái)，投資驅(qū)動(dòng)下經(jīng)營(yíng)貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)因城施策，通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，保護(hù)剛需購(gòu)房、抑制投資購(gòu)房、打擊投機(jī)炒房。
 
高增長(zhǎng)、高周轉(zhuǎn)的時(shí)代已然結(jié)束。未來(lái)，“房住不炒”總基調(diào)不會(huì)變，作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的“新常態(tài)”。
 
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文表示，“房住不炒”應(yīng)該是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間的一個(gè)導(dǎo)向，當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)和金融高度融合，監(jiān)管層需要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫化，防止產(chǎn)生金融震蕩，必須要堅(jiān)持“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。
 
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來(lái)政策的導(dǎo)向，仍然是堅(jiān)持“房住不炒”的定位。因地制宜，根據(jù)各地住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，制定相應(yīng)的政策。需繼續(xù)堅(jiān)持“三穩(wěn)”的原則，采取限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的組合拳，實(shí)現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障。通過(guò)完善租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
 
02
解決好大城市住房突出問(wèn)題
 
除堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是往年提法的延續(xù)之外，梳理近五年的政府工作報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，今年政府工作報(bào)告第一次提出要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”。
 
“這為提升城市更新質(zhì)量、推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展指明了方向?！比珖?guó)政協(xié)委員、北京國(guó)際城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)連玉明說(shuō)。
 
事實(shí)上，2020年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2021年重點(diǎn)工作的八大任務(wù)時(shí)就提出要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”。
 
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽指出，大城市房?jī)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問(wèn)題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問(wèn)題比較突出。
 
“目前中國(guó)家庭所擁有的住房套數(shù)并不低，主要是住房結(jié)構(gòu)性不均衡的問(wèn)題”，周畢文表示，目前大城市主要有四類人群需要解決住房問(wèn)題，第一種是來(lái)大城市工作的流動(dòng)人口，這部分人從其他地區(qū)到大城市工作，產(chǎn)生了大量的住房需求；第二種是留在大城市工作的高校畢業(yè)生，他們可能擁有戶籍、收入不低但積蓄不夠，租房的成本較高；第三種是大城市的中低收入人群，他們普遍住的是小面積的老房子，住房條件需要改善；第四種是大城市的老齡人口，房子需要進(jìn)行適老化的改造和升級(jí)。
 
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，解決大城市的住房問(wèn)題，關(guān)鍵是要解決新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城市人群的居住問(wèn)題。抓住這兩點(diǎn)，通過(guò)租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)，能夠緩解原有居民的生活和住房改善。在他看來(lái)，特大型城市已形成節(jié)點(diǎn)型城市。如上海的五大新城通過(guò)提高容積率和人口的密度、增加土地供給，使得人口有效地分散居住。
 
對(duì)于如何解決好大城市住房突出問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)胡志剛提出三點(diǎn)建議：一是盤(pán)活存量，提高土地利用率。對(duì)于利用率不高的要進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)老房進(jìn)行就地改造。二是發(fā)展增量，在大城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)擴(kuò)展增量，建一些保障性住房。三是控制好房?jī)r(jià)，住房既有商品屬性，也有公益性，政府要有為，并有計(jì)劃地進(jìn)行調(diào)控。
 
陳晟表示，原有居民居住的房屋基本上已達(dá)到了供需平衡的一種狀態(tài)，可以從城市更新這個(gè)路徑去解決大城市住房突出問(wèn)題。
 
連玉明也認(rèn)為，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)向城市治理轉(zhuǎn)型的系統(tǒng)工程，是城市功能由粗放外延式轉(zhuǎn)向集約內(nèi)涵式發(fā)展的有效方式，是提升人居環(huán)境和城市品質(zhì)的重中之重。
 
“城市更新是解決好大城市住房突出問(wèn)題的路徑之一?！边B玉明在“破解基層治理難題提升城市更新質(zhì)量”的提案中如是說(shuō)。他認(rèn)為，當(dāng)前城市更新還面臨很多難點(diǎn)和堵點(diǎn)，存在很多認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。
 
連玉明建議，提升城市更新質(zhì)量，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：一是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，破解城市功能再造難。二是強(qiáng)化基層協(xié)商，破解群眾利益協(xié)調(diào)難。三是創(chuàng)新多元共治，破解市場(chǎng)主體參與難。四是突出數(shù)據(jù)賦能，破解資源要素整合難。五是推動(dòng)活化傳承，破解文化遺產(chǎn)保護(hù)難。
 
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，住房租賃將會(huì)成為解決大城市住房突出問(wèn)題的主要方式，主要是因?yàn)榇蟪鞘械姆績(jī)r(jià)較高，剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以及中低收入的戶籍人口，要解決住房問(wèn)題主要是通過(guò)住房租賃。
 
“維護(hù)城市運(yùn)行保障的群體，諸如快遞員、服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等，收入不高，但是對(duì)于一個(gè)城市的健康運(yùn)行意義重大，要考慮通勤、職住平衡等，只能通過(guò)住房租賃解決居住問(wèn)題。”趙慶祥說(shuō)。
 
事實(shí)上，不少地方已提出了具體量化目標(biāo)。北京提出，2021年要完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬(wàn)套。相比于去年，政策性住房供應(yīng)增加了5000套。貴州計(jì)劃，今年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程3.75萬(wàn)套。
 
廣東表示，要著力解決大城市住房突出問(wèn)題，加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。江蘇明確，著力解決大城市住房問(wèn)題，有效增加保障性租賃和共有產(chǎn)權(quán)住房。河南提出，落實(shí)和支持保障性租賃住房建設(shè)。
 
此外，上海和甘肅提出將從住房保障體系的完善和優(yōu)化入手，有效增加保障性住房供給。
 
03
規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)
 
近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，解決了很多城市青年的住房問(wèn)題，但其在野蠻生長(zhǎng)的同時(shí)也產(chǎn)生了一系列問(wèn)題。今年的政府工作報(bào)告明確，要“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”
 
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
 
在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，王蒙徽說(shuō)，要推動(dòng)出臺(tái)《住房租賃條例》，加快完善長(zhǎng)租房政策。整頓規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，加大對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
 
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，就像公租房等保障性或政策性長(zhǎng)租房一樣，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房也要強(qiáng)調(diào)租賃關(guān)系穩(wěn)定，讓居民通過(guò)住房租賃市場(chǎng)也可以獲得穩(wěn)定的、高質(zhì)量的住房服務(wù)。培育和發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，當(dāng)務(wù)之急是加快完善長(zhǎng)租房政策，要從租賃住房供給和消費(fèi)兩方面發(fā)力。
 
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”等都屬于能夠有效擴(kuò)大租賃住房供給的政策，其中探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等政策已經(jīng)在試點(diǎn)中取得了成效。
 
2020年7月，全國(guó)首個(gè)集體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——北京萬(wàn)科泊寓成壽寺社區(qū)開(kāi)業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。該項(xiàng)目由村集體提供土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)成本投入。
 
上海、沈陽(yáng)、南京、杭州等10多個(gè)城市也開(kāi)展了集租房試點(diǎn)?！皬脑圏c(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以看出，落細(xì)落實(shí)租賃住房供給政策，需要在多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規(guī)劃、土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)、金融財(cái)稅、城市安全等維度提供系統(tǒng)解決方案?！眲⒑橛癖硎尽?/span>
 
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”是促進(jìn)租賃住房消費(fèi)的政策。
 
劉洪玉認(rèn)為，租賃住房消費(fèi)的推動(dòng)需要各部門(mén)聯(lián)動(dòng)，還需要落實(shí)完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)上的許多問(wèn)題都與市場(chǎng)主體行為不規(guī)范密切相關(guān)。整頓租賃市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化租賃市場(chǎng)監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)主要通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)行為來(lái)完成。要提高政府監(jiān)管能力，大部分城市還沒(méi)有建立起有效的監(jiān)管體系，政府住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)、監(jiān)管隊(duì)伍等能力建設(shè)相對(duì)滯后。
 
他建議，要建設(shè)一個(gè)基于數(shù)字化技術(shù)的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，將合同備案、信息服務(wù)、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數(shù)據(jù)納入平臺(tái)，幫助政府實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、租賃價(jià)格指數(shù)和城市基礎(chǔ)租金表編制等，形成政策效果評(píng)價(jià)和政策力度動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
 
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)繼續(xù)在租賃市場(chǎng)方面發(fā)力有三層含義：第一，發(fā)展租賃市場(chǎng)，其目標(biāo)是要解決新市民和青年人的住房需求。這兩類群體是后續(xù)租賃產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)可以關(guān)注的目標(biāo)群。第二，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將更聚焦于長(zhǎng)租房市場(chǎng)，后續(xù)或?qū)⑿纬砷L(zhǎng)租房的各類配套政策。第三，此次政策明確提及租房稅費(fèi)降低的內(nèi)容，也為后續(xù)租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展減負(fù)。
 
近一年以來(lái)，面對(duì)頻頻出問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，眾多城市都發(fā)布了嚴(yán)格的監(jiān)管措施。上海、北京、深圳、武漢、成都等地均出臺(tái)了針對(duì)長(zhǎng)租公寓嚴(yán)格的監(jiān)管措施，涉及押金監(jiān)管、資金池等多方面，嚴(yán)格防范此前頻繁發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。
 
周畢文認(rèn)為，在機(jī)構(gòu)資本之外，開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)應(yīng)該有更多的建樹(shù)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要做長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，改變只靠蓋樓賣房的運(yùn)營(yíng)模式，更多參與到房屋建設(shè)和租賃中來(lái)。
 
許小樂(lè)表示，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。未來(lái)要完善長(zhǎng)租房政策，不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，推動(dòng)租客從“被動(dòng)租賃”到“主動(dòng)租賃”轉(zhuǎn)變。
 
對(duì)此，他提出三點(diǎn)建議：一是進(jìn)一步加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管。二是培育與規(guī)范并行，確保租賃企業(yè)財(cái)稅支持的同時(shí)，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為。三是對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)與管理，防止租金水平過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。未來(lái)監(jiān)管政策將逐步在全國(guó)推廣，走向制度化、常態(tài)化。
 
值得關(guān)注的是，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”也為今年政府工作報(bào)告第一次提出。
 
青年人的住房問(wèn)題得到了更多重視。趙秀池表示，中國(guó)仍然處于城市化的中期階段，有大量的新市民加入到城市中來(lái)，需要通過(guò)平衡供求關(guān)系、完善住房保障制度、做好租賃市場(chǎng)政策和制度建設(shè)，來(lái)解決新市民、青年人的住房問(wèn)題。周畢文建議，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房可以在市場(chǎng)中起到很好的補(bǔ)充作用。在市場(chǎng)化解決青年人的住房問(wèn)題外，還可以擴(kuò)大思路，增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊職工宿舍、職工公寓等的建設(shè)，減輕青年人的房租壓力。保障房是解決低收入群體住房問(wèn)題的必由之路，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)，滿足低收入人群住房需求起著重大作用。各地政府要提供保障房的土地和資金，進(jìn)行集中建設(shè)，避免開(kāi)發(fā)商代建保障房帶來(lái)的諸多弊病。

來(lái)源：牛慧麗中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)房地產(chǎn)