??巨頭涌動下的 房屋交易群像

??10月，房地產市場在黃金周落入“冰點”，前期成交火熱的三四線城市也“熄了火”，全月成交或繼續回落。嚴厲調控政策下，一些房企已經開始年底促銷出貨沖業績了，部分區域市場出現了降價。不過，房企拿地投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創下歷史新高。

??嚴查消費貸、限售升級擴圍、限購限價不放松……今年的9、10月份，樓市遭遇了更為嚴厲的調控堵截，傳統的“金九銀十”不再。

??10月，房地產市場在黃金周落入“冰點”，隨后的二三周增長乏力，且前期成交火熱的三四線城市也“熄了火”，全月成交或繼續回落。在嚴厲的調控政策下，一些房企已經開始年底促銷出貨沖業績了，部分區域市場出現了降價。

??不過，整體而言，今年房企的日子還是過得不錯，尤其是大型房企，萬科前三季度的銷售已經超過去年全年。銷售飄紅之下，房企的拿地和投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創下了歷史新高。

??廣州一家大型開發商人士指出，對于房企來說，今年大部分過得都不錯。如果調控持續不變，考驗將在明后年。

??整體成交乏力

??10月26日，萬科在新出爐的三季報中指出，下半年以來，全國商品住房銷售進一步放緩。第三季度全國商品住宅銷售面積同比下降1.7%，為2015年第二季度以來首次同比下跌，商品住宅銷售金額同比僅增長1.3%。與此同時，部分省市繼續加大調控力度，推出包括限售在內的各項政策以穩定市場，熱點城市的新房供應與成交面積持續回落。

??10月截至27日的樓市成交數據印證了萬科的判斷。10月首周，樓市傳統“銀十”成交大跌。根據機構數據，一線城市創歷史新低，同環比跌幅均超八成，二線城市同環比降幅則均超六成。三四線城市成交量亦全線回落，同比跌幅近七成。

??黃金周樓市成交低迷有因可循。據中原地產發布的數據，2017年以來，有關房地產的政策已經發布接近180次，光是9月份，含央行等部門在內多達45個城市發布有關政策52次。

??節后的第二周，各線城市成交量出現小幅環比回升。據克而瑞統計，第二周一線城市全線上漲，廣州成交面積超20萬平方米，上海環比漲幅最大；二線城市成交量環比均有所上揚，三四線城市成交量也漲多跌少。

??進入第三周，樓市成交趨于平穩運行，各線城市成交環比均小幅波動，但同時，各線城市樓市情況出現分化。機構數據顯示，一線城市中，除北京成交量環比上漲30.12%外，其余城市均有回落，廣州降幅達38.69%。二線城市成交量環比漲多跌少，同比仍下降6.5%。

??一線以深圳樓市為例，Q房網數據顯示，經歷了黃金周的低谷，新房住宅量跌價漲，10月前三周，新房累計備案2032套，上個月則為2728套。而二手住宅過戶量雖然恢復至年內中高位水平，但由于月初數據缺失一周，月度數據難逃回落。

??從克而瑞監控的11個二線城市看，截至10月25日，10月累計成交4.7410萬套商品房和商品住宅，9月同期成交量為5.2933萬套，預計10月也將是環比回落。

??值得關注的是，有別于一二線城市，前三個季度成交火熱的三四線城市開始呈現出后勁不足的狀態，第三周環比跌多漲少，安慶、江門、三明等市跌幅均超60%。

??綜合上述機構的數據，雖然10月第四周數據仍未出爐，但從前三周的表現來看，一二線和三四線成交全部回落，是大概率事件。

??中金公司分析師張宇認為，一二線城市銷售面積增速將于今年年末至明年年初反超三四線城市，并在明年持續優于三四線銷售表現。

??價格方面，張宇指出，9月70個大中城市中一線城市房價繼8月首次出現環比下滑后再度下滑0.1%，同比漲幅收窄3.2個百分點至1.6%；二三線城市同比分別上漲5.5%和7.2%，相比8月分別為8.4%和8.2%的漲幅也下滑了。

??在此基礎上，10月份的房價數據環比也不大可能上漲。中金公司監控數據顯示，10月前三周，樣本城市累計銷售面積同比下滑36%，銷售均價同比上漲15%（9月分別為-23%和+16%），顯示出10月的成交下滑，而價格平穩。

??據21世紀經濟報道記者調查，近期佛山、東莞甚至深圳、廣州已經出現平價、低價出貨現象，一些在售樓盤以低于前期售價的價格進行階段促銷。“很多上市公司到年底要沖業績，尤其是合營公司，若一方有并表要求，就更會加快推盤、清貨。”深圳一位大型開發商人士說。

??大型房企謹慎樂觀

??一面是市場成交的疲軟，另一面是房企的銷售和投資仍在高位。

??今年截至目前，大部分房企的銷售情況表現良好。機構數據顯示，2017年1-9月，碧桂園以4281.7億元的銷售額位居房企之首。萬科以3961億元緊隨其后，二者均已超過2016年全年水平；保利、融創分列第三第四，也都超過了2000億。

??在市場下滑的7-9月，萬科仍實現銷售面積795.5萬平方米，銷售金額1189.2億元，同比分別增長36.5%和63.3%。

??萬科董事會秘書朱旭表示，“行業調控的加碼以及市場環境的變化都加速了行業的分化，在這種背景下，品牌房企的優勢進一步體現。”

??不僅是萬科。從9月份數據來看，機構監測的30家房企中，26家銷售業績實現同比穩步增長，其中碧桂園以475億元的銷售額位居榜首，融創以218%的增長率達到430.4億元銷售額，增長速度遠超其他房企。

??在手中有了足夠現金流之后，大型房企今年的投資力度也在加大，力圖在逆市中反周期操作。國家統計局數據顯示，1-9月，房地產開發企業土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點；土地成交價款8149億元，增長46.3%，增速提高3.6個百分點。

??截至10月26日，全國已經有6個城市土地出讓金達到千億。北京為2030億，杭州、南京、重慶、上海、蘇州超過1000億。超過500億的城市達16個，均創造了同期歷史最多。

??中原地產研究中心統計顯示，截至2017年9月，拿地積極的50家大型房企合計拿地金額達17711.8億元，與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對比，漲幅達到48%。

??以萬科為例，1-9月，萬科累計新增143個項目，按萬科權益計算的建筑面積約2099.5萬平方米，截至9月底，萬科規劃中項目的權益建筑面積約3907.3萬平方米。

??中原地產首席分析師張大偉表示，上述50家房企已有26家房企拿地金額超過200億元，2017年前9月拿地超過100億元的企業有49家。2016年同期，超過100億元的只有37家。

??這種趨勢到了10月依然未變。機構數據顯示，10月16-22日，其重點監測房企共拿地47宗，出讓金額共303.81億元，其中萬科拿地五宗，拿地金額68.3億元，碧桂園單獨拿地5宗，拿地金額12.15億元，此外還聯合中南建設以14.27億競得南通1宗宅地。