2022年1月19日,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織了2021年度全省房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議,省發(fā)改委、省財政廳、省自然資源廳、省統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊、國家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局、中國人民銀行長沙中心支行、湖南銀保監(jiān)局,長沙市、株洲市、湘潭市、衡陽市、岳陽市、常德市、益陽市、郴州市、永州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等單位參加。會議就2021年度全省房地產(chǎn)市場運行情況及發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析和研究。現(xiàn)將2021年度全省房地產(chǎn)市場形勢通報如下:

 

一、2021年度全省房地產(chǎn)市場基本情況
      2021年，我省房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落,商品房銷售和房地產(chǎn)用地供應(yīng)均出現(xiàn)下降,房價平穩(wěn)可控。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落
      1—12月,全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5427.83億元,同比增長11.2%,較1—11月回落1.5個百分點,已連續(xù)10個月回落,高于全國平均增速6.8個百分點,兩年平均增長10.5%,總量、增速在全國排名第10位、第4位,在中部排名第4位和第2位。從投資結(jié)構(gòu)看,住宅完成開發(fā)投資4164.61億元,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為76.7%,同比增長15.2%;辦公樓完成投資143.57億元,同比減少18.1%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資639.78億元,同比增長5.7%;其他房屋完成投資479.87億元,同比減少1%。
      分城市看,1—12月,長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2236.12億元,同比增長19.7%。三四線城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3191.71億元,同比增長10.2%。全省10個市州房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)正增長。其中,增幅較大的為長沙、湘西和永州,分別增長19.7%、19.2%、17.8%;株洲、湘潭、常德和張家界4個市州為負(fù)增長,張家界降幅最大,下降28%。

(二)新建商品房銷售面積下降
      1—12月,全省新建商品房銷售面積9188.79萬平方米,同比減少2.6%,較上年同期回落6.3個百分點,兩年平均增長0.5%,總量、增速分別在全國排名第8位、第21位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅銷售面積8316.71萬平方米,同比減少2.2%;辦公樓銷售面積101.72萬平方米,同比減少8.1%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積523.23萬平方米,同比增長3.3%;其他房屋銷售面積247.14萬平方米,同比減少11.4%。新建商品房銷售額6040.51億元,同比增長1.6%,兩年平均增長4.1%。其中,住宅銷售額5390.44億元,同比增長3.2%;辦公樓銷售額107.05億元,同比減少12.1%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額444.38億元,同比減少7.9%;其他房屋銷售額98.65億元,同比減少17.4%。
      1—12月,長沙市新建商品房銷售面積2605.79萬平方米,占全省的28.4%,同比增長9.5%,高于全省增速12.1個百分點,銷售額2620.32億元,同比增長19.3%。三四線城市新建商品房銷售面積6583.00萬平方米,同比減少6.7%;銷售額3420.19億元,同比減少8.8%。

(三)商品住宅價格總體平穩(wěn)
      1—12月,全省新建商品住宅均價6481元/平方米,中部排名第5位,全國排名第25位,僅高于河南、黑龍江、廣西、甘肅、新疆和貴州。1—12月,長沙市新建商品住宅均價10119元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第20位。

(四)新開工面積持續(xù)下滑
      1—12月,全省房地產(chǎn)施工面積42660.89萬平方米,同比增長4.7%。房屋新開工面積10168.21萬平方米,同比減少6.9%,已連續(xù)三個月下降,降幅較1—11月擴大1.9個百分點;其中,住宅新開工面積7992.24萬平方米,同比減少3.8%。房屋竣工面積4604.23萬平方米,同比增長16.2%。

(五)土地供應(yīng)量減少
      1—12月,全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)7956.0公頃,同比減少10.6%,增速較上年同期回落46.1個百分點,兩年平均增長10.1%。其中,住宅用地供應(yīng)量5812.99公頃,同比減少12.2%,占房地產(chǎn)用地供應(yīng)量的73.1%;商服用地供應(yīng)2143.01公頃,同比減少5.8%,占房地產(chǎn)用地供應(yīng)量的26.9%。根據(jù)四季度城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù),從同比看,長沙、株洲、湘潭、衡陽、岳陽、常德住宅用地地價同比增長率分別為2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%;從環(huán)比看,長沙、株洲、湘潭、衡陽、岳陽、常德市住宅用地地價環(huán)比分別增長0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。

(六)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩
      截至12月末,全省房地產(chǎn)貸款余額16341.44億元,占全部貸款余額的29.3%,同比增長8.5%,較上年同期回落4.8個百分點,增速已經(jīng)連續(xù)三年放緩。全省房地產(chǎn)貸款新增1276.7億元,同比少增484.4億元。從貸款投向來看,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3956.16億元,同比增長0.6%,增速較上年同期回落3.7個百分點;個人住房貸款余額11671.46億元,同比增長12.2%,增速較上年同期回落6個百分點。12月,全省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.9%和5.61%,分別低于二套房貸款9.05個和0.35個百分點。
(七)房地產(chǎn)稅收保持增長
      1—12月,全省完成房地產(chǎn)稅收收入1216.06億元,同比增長3%,增速較上年同期提高3.31個百分點,兩年平均增長1.34%;占稅收總收入比重為26.98%。房地產(chǎn)稅收地方部分1025.49億元,同比增長4.88%;占地方一般公共預(yù)算收入比重為31.55%,占比較上年同期回落0.95個百分點;占地方稅收收入比重為45.66%,占比較上年同期回落1.85個百分點。

 

二、下階段形勢研判
      2021年12月,中央經(jīng)濟工作會議強調(diào),要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預(yù)期引導(dǎo),因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在此背景下,我省將堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn),堅持“房住不炒”定位,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效管理機制。預(yù)計全省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落
      土地供應(yīng)減少將影響房企新開工規(guī)模,市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開工意愿,房企投資漸趨謹(jǐn)慎。但在建項目施工規(guī)模較大,相關(guān)建筑工程投資仍對開發(fā)投資形成一定支撐,租賃住房的建設(shè)也將對開發(fā)投資起到拉動作用,預(yù)計全省房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定增長,增速將回落到個位數(shù)區(qū)間。

(二)商品房銷售增速前低后高
      受個別房企資金鏈緊張、債務(wù)違約風(fēng)險顯現(xiàn)等因素的影響,市場觀望情緒較重,疊加房地產(chǎn)稅試點短期對市場預(yù)期或帶來一定沖擊,需求入市動力偏弱,市場上半年或?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢,但新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn),促使剛性需求持續(xù)釋放,加上信貸環(huán)境迎來邊際寬松,市場銷售規(guī)模仍有保障,預(yù)計市場將逐漸企穩(wěn)回暖,全省商品房銷售增速呈前低后高的走勢。

(三)房地產(chǎn)市場分化加劇
      長沙經(jīng)濟韌性強、人口吸引力大,市場需求旺盛,房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持增長。部分三四線城市市域人口持續(xù)流出,城鎮(zhèn)人口增長緩慢,產(chǎn)業(yè)支撐不足，住房需求疲軟，預(yù)計市場將延續(xù)以價換量，房價下行壓力較大。

來源：湖南住建