導(dǎo)語

6條措施整體力度不小，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。

9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，央行推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，這些政策將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些影響？

01

7天OMO利率下調(diào)0.2pcts
預(yù)期最快10月LPR將同步下調(diào)帶動(dòng)房貸利率下降

 

央行宣布，將降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。6月央行曾明確表示，7天期逆回購操作利率已基本承擔(dān)了政策利率功能，其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，意即LPR報(bào)價(jià)基準(zhǔn)從1年期MLF轉(zhuǎn)為7天OMO。基于此，作為利率錨的7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)將很快反映到下一輪LPR報(bào)價(jià)上。我們預(yù)計(jì)，10月21日的LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。

02

回應(yīng)預(yù)期降低存量房貸利率約0.5pcts
減輕居民按揭負(fù)擔(dān)約1500億元

央行表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。2023年8月，央行曾發(fā)文降低存量首套住房貸款利率，同年9月底，已基本完成調(diào)整，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。今年以來新增房貸利率持續(xù)下行，存量與增量房貸利差不斷走闊，市場(chǎng)對(duì)存量房貸降息呼聲已久。數(shù)據(jù)顯示,目前存量房貸款的平均利率約為4%，而新增房貸利率普遍為首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，也正因?yàn)榇耍用裉崆斑€貸現(xiàn)象突出，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至二季度末，六大國有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額相比年初凈減少約3255億元。故而降低存量房貸利率，不僅能減輕居民按揭負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)活力，也能維持金融秩序穩(wěn)定。

03

二套房最低首付比例降至15%刺激改善需求，各地因城施策、各行與客戶協(xié)商確定

中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，為更好地支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化的改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。各地可以在此基礎(chǔ)上因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實(shí)施差異化的首付比例下限安排。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平，15%只是一個(gè)最低的首付比例。今年5月17日，央行將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%，此后各地快速響應(yīng)，絕大多數(shù)城市首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國底線。參照517后首付調(diào)整情況，我們預(yù)計(jì)全國絕大多數(shù)城市二套房的首付比例將很快迎來調(diào)整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市首付比例也有望適度下調(diào)。此次將二套最低首付比例與首套拉平，對(duì)于刺激改善性購房需求可以起到一定積極作用，尤其是對(duì)于一部分資金周轉(zhuǎn)相對(duì)緊張的購房者來說，能夠減輕前期資金負(fù)擔(dān)。然而，對(duì)于大多數(shù)購房者而言，他們購房決策中最主要參考因素并不是首付比例，10個(gè)百分點(diǎn)的首付降幅也不足以激起其購房意愿，未來收入穩(wěn)定性、房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期等才是決定性因素，因此不宜對(duì)降首付效果抱有過高預(yù)期。

04

降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、年內(nèi)擇機(jī)再下調(diào)
居民按揭、房企融資都將從中受惠

央行宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元；在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。9月5日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，年初降準(zhǔn)效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，目前金融機(jī)構(gòu)的平均法定存款準(zhǔn)備金率大約在7%，還有一定空間。9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.75%－5.00%，此舉有助于緩解中國資本外流和匯率調(diào)整壓力，為中國貨幣政策提供了更大的自主空間。我們認(rèn)為，此次降準(zhǔn)將有效補(bǔ)充中長(zhǎng)期流動(dòng)性，降低銀行負(fù)債成本，居民按揭、房企融資都將從中受惠。

05

保障性住房再貸款中央支持比例提高到100%，提升銀行放貸、地方收儲(chǔ)積極性

央行宣布，將優(yōu)化保障性住房再貸款政策，此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。5月17日央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款，支持地方國企收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。再貸款采取“先貸后借”、按季發(fā)放模式，金融機(jī)構(gòu)先向符合條件的借款人發(fā)放貸款，然后在下季度初向人民銀行申請(qǐng)相應(yīng)的再貸款資金，央行按照金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放貸款按本金的60%發(fā)放再貸款。在原本的模式下，剩余40%貸款本金及風(fēng)險(xiǎn)需要商業(yè)銀行自行承擔(dān)，此次將中央資金支持比例提高到100%，也就是央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國企收儲(chǔ)進(jìn)度。

06

金融16條、經(jīng)營性物業(yè)貸款支持延期到2026年底，緩解房企資金壓力

央行表示，延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺(tái)了金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策，兩項(xiàng)政策的有效期將從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。2022年11月央行出臺(tái)“金融16條”，2023年7月央行將適用期限延長(zhǎng)至2024年底，此次再延長(zhǎng)兩年到2026年底。一方面涉及存量貸款展期，存量貸款2026年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。另一方面涉及保交樓配套融資，2026年12月31日向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。2024年1月，央行和國家金監(jiān)總局發(fā)布通知，明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。這項(xiàng)政策也將延期執(zhí)行到2026年底。延期“金融16條”，有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時(shí)也能更好助力保交樓目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。延期經(jīng)營性物業(yè)貸款支持政策，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，并通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善流動(dòng)性，緩解償債壓力。

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總體而言，此次央行在資金總量和價(jià)格方面提供了充裕支持，積極回應(yīng)社會(huì)預(yù)期，6條措施整體力度不小，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。但我們認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)需求的刺激修復(fù)、購房者是否加杠桿投資消費(fèi)，本質(zhì)上仍取決于購房者本身對(duì)購房成本和收益的比較預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場(chǎng)企穩(wěn)的核心支撐。故而還需要財(cái)政政策配合發(fā)力，創(chuàng)造投資消費(fèi)和就業(yè)，也才會(huì)讓貨幣政策找到“著力點(diǎn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：克而瑞研究中心