作者： 陳煥明

“我的房子已經取得房產證，但沒有國土證，請問我可以申請辦理不動產登記嗎？”“我所在小區是國有劃撥用地上建的經濟適用房，請問我要怎樣辦理不動產登記？”自去年湖南全面實施不動產統一登記以來，不少市民心中一直心存疑慮，不知道自己的房子能不能辦理不動產登記。為切實解決當前不動產登記中存在的突出問題，提高登記質量和效率，記者近日從省政府辦公廳了解到，《關于進一步做好不動產登記工作的通知》（以下簡稱《通知》）目前已印發，對不動產登記過程中遇到的諸多問題予以明確。

問題1：有房屋所有權證無國有土地使用證有合法土地權屬來源的可辦理不動產登記

記者從長沙市不動產登記中心了解到，“有房屋所有權證但沒有國有土地使用證能不能辦理不動產登記？”是目前市民咨詢最多的問題之一。《通知》明確，當這類人員申請辦理不動產登記的，國土資源部門應查核土地權屬管理資料。對有合法土地權屬來源的，依法受理并辦理不動產登記；對于歷史原因導致權屬來源材料不符合不動產登記要求的，應根據取得土地使用權時的相關政策予以認定。

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權已多次轉移并取得房屋所有權證，但沒有同步辦理國有土地使用證的，當事人提交房屋所有權證和原權利人國有土地使用證申請登記的，國土資源部門在核實房地權屬來源等有關材料，依法公告并注銷原國有土地使用證后，辦理權利主體一致的不動產登記。

相反，如果是沒有合法土地權屬來源的國有建設用地上建造的房屋，當事人申請不動產登記的，國土資源部門應暫緩辦理。所在地人民政府應組織相關部門依法作出處理，國土資源部門憑有關部門出具的依法進行處理的證明材料辦理登記。

《通知》明確規定，不得為“小產權房”辦理不動產登記。

問題2：劃撥土地上房改房、經適房、集資房在補繳土地出讓價款后按出讓土地性質辦理

由于歷史原因，長沙市國有劃撥土地使用權上建起了多種產權性質房屋，如房改房、集資房、經濟適用住房等，并進入二手房市場流通起來。這類房屋究竟能不能辦理不動產登記？

《通知》規定，對于符合上市交易條件，且土地性質為劃撥用地的房改房、經濟適用住房、集資房等不動產，可以在補繳土地出讓價款后，按出讓土地性質辦理不動產登記。這類土地使用權的處置方式和土地出讓價款繳納標準，由當地政府依據有關法律法規作出具體規定。

劃撥土地上的房改房、經濟適用住房、集資房與其他辦公用房、工業用房共有宗地，需辦理宗地分宗和土地分戶登記的，宗地權利人或宗地使用管理單位應積極配合，做好宗地分割和國有建設用地使用權轉移登記工作。

《通知》明確，劃撥土地上的不動產可以依照《物權法》等規定直接辦理抵押登記，但抵押權實現時，須按照《擔保法》相關規定執行。

問題3：已抵押國有建設用地上的不動產登記可申請國有建設用地使用權及在建建筑物抵押權登記

《通知》規定，對國有建設用地使用權已抵押的，同一權利人可以申請國有建設用地使用權及在建建筑物抵押權登記。對已辦理國有建設用地使用權抵押登記或國有建設用地使用權及在建建筑物抵押登記的商品房，在申請辦理預購商品房預告登記或商品房轉移登記時，需先解除該房屋對應的在建建筑物及其所占用范圍內國有建設用地使用權的抵押。

不動產統一登記前，當事人購買已抵押國有建設用地上的房屋并取得房屋所有權證，現申請辦理不動產登記時土地仍處于抵押狀態的，國土資源部門應依法辦理，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。

對歷史形成的違反《物權法》《擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押融資的，有關市州、縣市區人民政府要成立專門工作班子，采取清償、置換、完善手續等方式妥善處理，國土資源部門依據當地人民政府處置意見依法辦理不動產變更、注銷等登記。

問題4：不動產行政監管與登記的職責關系堅持一體登記原則，防止出現房地主體不一致情形

《通知》要求，將依法處理不動產登記中發現的違反土地管理、規劃管理等違法行為。對于房地產開發過程中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率的不動產，應在有關部門查處整改到位后，憑有關證明文件依法辦理不動產登記。

《通知》規定，要依法做好商品房預售許可與不動產登記的銜接。對新建商品房辦理預告登記、首次登記時，必須堅持一體登記原則，防止出現新的房地主體不一致情形。住房城鄉建設（房產管理）部門在辦理商品房預售許可時，應依法審查土地權屬來源狀況，對土地權利來源不明或存在改變規劃用途、超規劃紅線等違法行為的，不得核發商品房預售許可證。開發企業申請預購商品房預告登記時，應提交已經房產管理部門和土地管理部門備案的商品房預售合同，確保形成房地一體的唯一的不動產單元號。

依法按照土地、房屋批準用途開展不動產登記。不動產統一登記前，房屋所有權證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。

問題5：資料移交和登記信息共享問題年底前完成歷史數據整理并匯交至國家平臺

記者了解到，目前各級不動產登記部門正積極推進資料移交和登記信息共享工作。《通知》要求，各地要依法完整移交登記資料，確保不動產統一登記制度順利實施。

同時，各級人民政府要對現有土地、房屋、林地、草原等登記信息進行規范化整理，建設統一、規范的不動產登記數據庫，確保在2017年年底前完成歷史登記數據的整理并匯交至國家不動產登記信息管理基礎平臺。各級各有關部門不能因為補充完善歷史登記信息和登記數據整合，加重群眾負擔。

《通知》要求，各級各有關部門要加強對不動產登記工作的組織領導，加強協作配合，按照依法、規范、便民的要求，優化不動產登記業務流程，提高辦事效率。要加強對不動產登記隊伍的教育、培訓和管理，提高政策理論水平和業務能力，改進工作作風，不斷提高不動產登記服務質量和水平。

長沙市不動產登記中心負責人提醒，根據“不變不換”的原則，只要不動產權沒有變更和交易，就不用換新的《不動產權證書》，舊證可以長期使用，舊證和新證并行不悖，所以市民無需扎堆前往不動產登記中心辦理換證業務。